A l’hora de comprar una casa sovint la il·lusió i les presses fan que la gent signi contractes sense assessorament previ, fet que resulta certament perillós atesa la càrrega econòmica d’aquests negocis.

Una de les primeres coses que se li pot passar per alt (tant al comprador com al venedor) és el tipus d’arres que s’estan pactant.

Tots hem escoltat alguna vegada que tal persona “firmarà unes arres” però, quin tipus d’arres signarà? Aquesta qüestió és bàsica per ambdues parts i la seva desconeixença pot generar importants problemes a posteriori.

Doncs bé si el contracte no especifica quin tipus d’arres estem signant, el codi civil de Catalunya determina que són confirmatòries.

Les arres confirmatòries s’entenen com una entrega a compte de la compravenda i tanmateix com una prova de la perfecció de la compravenda. Per tant, més que d’unes arres és tracta d’ un autèntic contracte de compravenda amb força obligatòria plena entre les parts ja que a partir d’aquest moment neixen totes les obligacions per aquestes.

Per tant si alguna de les parts no pot o no vol complir, l’altre pot optar entre exigir el seu compliment (obligar a vendre o a comprar la finca) o bé resoldre el contracte i reclamar la corresponent indemnització per danys i perjudicis.

L’altre tipus d’arres que contempla el codi civil de Catalunya són les penitencials. Per a pactar aquest tipus d’arres cal establir-ho expressament al contracte. La diferència amb les anteriors és que permeten el desistiment del contracte perdent les arres entregades el comprador i tornant-les doblades el venedor. Tanmateix la quantitat que s’entrega no s’entén com part del preu sinó que funciona com una clàusula de penalització.

Per tant les arres penitencials són les úniques que no obliguen al compliment del contracte  sempre i quan es resolgui mitjançant el pagament de les quantitats assenyalades anteriorment.

Per a il·lustrar millor la diferència entre ambdues arres fixem-nos en el següent exemple:

Imaginem que volem comprar una casa i que entreguem 15.000 euros en concepte d’arres sense dir res més al contracte. Al cap d’una setmana trobem una finca molt millor, a prop de la nostra família i 40.000 euros més econòmica.

Molta gent podria tenir la convicció de que al haver han firmat “només unes arres”, perdent els 15.000 euros, quedarien alliberats de tot compromís amb el venedor, però això només succeeix en les arres penitencials i aquestes recordem s’han de pactar expressament.

En conseqüència, en aquest supòsit el venedor pot obligar als compradors a adquirir la casa, encara que ells hagin decidit que no la volen comprar.

Per tot el que s’ha exposat, recomanem que abans de signar qualsevol contracte, i especialment aquells que suposen una càrrega econòmica tant extraordinària per a la majoria de les persones, compti amb l’assessorament legal previ.

R. Jané – Acció Jurídica.